1기 5대 신도시는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본으로 1993~1994년에 약 30만 호의 주택이 공급되었습니다.
1기 5대 신도시에 건설된 아파트의 용적률은 160~220%로 용적률이 200%가 넘으면 재건축을 통한 사업성이 낮다고 평가되고 있습니다.
2010년대 부동산 붐이 일던 시기에 1기 신도시는 상대적으로 낮은 가격상승률을 보였습니다.
오히려 구도심 지역이 재개발에 대한 기대로 가격이 많이 상승했습니다.
1기 신도시 중 일부 아파트는 입지가 좋지만 재건축이 어렵다는 점에서 인기가 적었습니다.
하지만 윤석열 정부가 내놓은 부동산 정책에서 '1기 신도시 재건축 활성화를 위한 1기 신도시 특별법 제정'으로 많은 관심이 쏠리고 있습니다.
1기 신도시 특별법이 제정되면 인허가 부분이 간소화되고 용적률이나 용도지역 같은 부분에서 혜택이 생길 확률이 높기 때문에 기존보다 재건축의 사업성이 높아질 수 있습니다.
1기 신도시에서 리모델링을 추진하던 아파트 단지들도 특별법 제정으로 리모델링 추진과 재건축을 두고 고민하는 모습을 보이고 있습니다.
이미 1기 신도시의 집값은 상승이 시작된 상태이고 매수하고자 하는 사람들이 많아졌습니다.
하지만 재건축이 하루아침에 진행될 수 있는 프로젝트가 아니기 때문에 단기간의 수익을 목적으로 하는 것이라면 해당 지역 투자를 고민해 볼 필요가 있습니다.
또한 이미 용적률이 200%가 넘는 1기 신도시의 경우, 재건축을 한다고 해도 가격상승폭이 크지 않을 수 있으니 확인이 필요합니다.
용적률은 재건축 사업성을 좌우하는 중요한 지표입니다.
아파트단지 전체 대지면적에 용적률을 곱하면 건축가능 면적이 됩니다.
건축가능면적이 높다는 것은 현제 거주 세대의 합산 면적을 빼고 남은 면적을 일반분양으로 풀 수 있기 때문에 추가 분담금이 줄어듭니다.
따라서 건축가능면적이 높으면 사업성이 좋은 것으로 평가됩니다.
현재 분당신도시의 용적률 상한선은 2종 일반주거지역이 250%, 3종이 280%이며 시범단지는 280%까지 재건축이 가능합니다.
윤석열 정부는 이를 300%까지 높이고 역세권의 경우 500%까지 가능하게 하겠다는 방침을 내놓은 상황입니다.
따라서 1기 신도시 재건축 아파트 투자를 할 때 주거지역 구분, 용적률, 대지지분, 역과의 거리 등을 고려해 종합적으로 판단해야 합니다.
윤석열 정부는 1기 5대 신도시 재건축 활성화 정책 뿐 아니라 다주택자 양도세 중과 완화 등의 정책을 시행하기 시작했습니다.
부동산 투자를 생각하고 있다면 이번 정부가 어떤 목표로 정책을 펼칠지 꼼꼼하게 알아보고 알맞은 전략을 찾아야 합니다.
참고: 뉴스토마토 [정부 재건축 속도조절에도 기대감 여전, 김창경 기자] 2022.05.16